Júnior Santos
Muitos lançamentos e preços especulativos podem criar uma bolha imobiliária no RN
O termo bolha é utilizado por economistas, representando a constatação de que os preços no mercado imobiliário estão bem acima de seu real valor, mas os consumidores continuam dispostos a pagar ainda mais, criando um ciclo especulativo difícil de estabelecer o seu fim. A ameaça consiste em uma rápida queda geral, e assim, é feita uma analogia ao estouro de uma bolha de sabão.Muitos lançamentos e preços especulativos podem criar uma bolha imobiliária no RNO economista e chefe da unidade estadual do Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), Aldemir Freire, existe o risco de estar sendo formada uma bolha imobiliária no estado, mas ele acredita que o seu “estouro” não esteja próximo. “Na verdade, o Brasil ainda tem um déficit habitacional gigantesco e nosso sistema de financiamento para a aquisição de imóveis é bem mais seguro do que ocorria nos Estados Unidos até o final de 2008. Lá, em muitos casos, havia mais de uma hipoteca por imóvel e as pessoas utilizavam o dinheiro para consumo, enquanto aqui no Brasil isso não ocorre, pois o crédito imobiliário é estritamente para a aquisição de imóveis e são exigidas muitas garantias”, analisa.
De acordo com Freire, a expectativa do setor no estado é de registrar intenso crescimento ao longo de um período mínimo de 5 ou 6 anos. Isso porque a capacidade de endividamento da população brasileira é algo entre 40% e 50%, o que mostra haver ainda bastante espaço para a realização de financiamentos imobiliários.
O economista considera que o Rio Grande do Norte já viveu uma espécie de “estouro de bolha imobiliária”, no mesmo período em que a crise financeira mundial teve início nos Estados Unidos. Na época, o volume de estrangeiros adquirindo imóveis em solo potiguar era muito elevado e sofreu uma redução drástica. “Dessa forma, aqueles projetos de grandes resorts no litoral do Rio Grande do Norte, que foram lançados com bastante alarde, não chegaram nem a sair do papel”, lembra.
Aldemir Freire explica que os preços dos imóveis eram muito mais altos do que a realidade e, como os europeus não puderam mais comprar, entre o final de 2008 e julho ou agosto de 2009, o setor de construção civil potiguar passou por um período bem difícil, com o lançamento de pouquíssimos empreendimentos. Assim, para sobreviver no mercado, as empresas ligadas ao setor precisaram se adaptar à uma nova realidade. “Agora, são raros os lançamentos de flat em Natal, por exemplo. Os empreendimentos são principalmente apartamentos de dois ou três quartos, com grandes áreas de lazer. Ou seja, o mercado se voltou para a população natalense”, conclui.
Empresas acreditam em mais crescimento
Construtoras e instituições financeiras que atuam no Rio Grande do Norte, apostam no fortalecimento do setor imobiliário ao longo dos próximos anos. Entre representantes das empresas, a percepção comum é de que a ascensão das classes sociais mais baixas, o maior acesso ao crédito e o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida, foram responsáveis por alavancar as vendas de imóveis, desde o segundo semestre de 2009.
Uma das construtoras que está investindo no RN é a Delphi, que planeja 20 lançamentos para a capital do estado, ao longo dos anos de 2011 e 2012, voltados aos públicos de média e alta renda. Para a diretora da empresa, Cintya Delfino, o risco de bolha imobiliária no mercado brasileiro – e, consequentemente, no potiguar – é mínimo, pois devido aos anos de inflação alta vividos pelo Brasil, os marcos regulatórios do setor são bem estruturados e a legislação de incorporação, segura. “A experiência da forte inflação foi muito importante, para que agora não cometamos erros semelhantes aos que levaram à crise imobiliária nos EUA”, avalia a empresária.
Demonstrando otimismo com o mercado imobiliário potiguar, o diretor comercial da nordeste da construtora MRV, Yuri Chain, diz que a empresa conta com 5 empreendimentos já lançados e pretende apresentar mais 3 ao público potiguar no primeiro semestre deste ano. O volume investido será de R$ 80 milhões. “Lançamos mais de 3 mil unidades habitacionais no estado e já vendemos mais de 2 mil apartamentos. Pretendemos continuar investindo no Rio Grande do Norte e a empresa vê o estado como um mercado consolidado”, garante Chain.
O grupo empresarial Capuche também tem planos de investir forte na capital potiguar e prevê em torno de oito lançamentos, somente este ano. “O mercado imobiliário de Natal continuará pujante por bastante tempo, pois ainda existe um grande déficit habitacional e o investimento imobiliário ainda é o mais seguro”, prevê o diretor do grupo, Edson Matias.
Financiamentos
O diretor comercial da Companhia Hipotecária Brasileira (CHB), Nelson Campos, ressalta que além de atuar com os tradicionais estilos de financiamentos, a empresa lançou recentemente uma linha voltada para reformas em condomínios. Ele explica que através dessa nova modalidade de crédito, o cliente pode ter acesso a 100% dos recursos em uma única vez, ou de acordo com sua necessidade. “Ter o dinheiro em mãos, dá maior poder de negociação junto aos fornecedores, o que permite também reduzir o prazo das obras, já que com os recursos financeiros à disposição não será necessário aguardar a arrecadação das cotas dos condôminos para pagar as despesas”, diz.
De acordo com Campos, por ser um produto novo, a procura ainda é tímida e a expectativa da empresa é que o interesse aumente à medida em que a nova linha passe a ser mais conhecida. Atualmente, o crédito voltado à reforma já foi contratado por 23 condomínios em São Paulo e 6 em Natal.
Executivo alerta para risco de bolha imobiliária
O diretor executivo da BDO auditores independentes, Eduardo Pocetti, em artigo divulgado na terça-feira passada, alerta para o risco de ser criada no Brasil uma bolha imobiliária, devido à grande oferta de imóveis e um movimento de especulação, vistos no país.
De acordo com Pocetti, o mercado imobiliário brasileiro está aquecido, sobretudo nas capitais e grandes cidades, onde há um enorme número de lançamentos, de empreendimentos e de construções em diversos estágios de acabamento, destinados a públicos de variados estratos sociais. Sabemos que, de fato, há no Brasil um grande déficit habitacional. Ele diz que com a ascensão econômica das classes menos privilegiadas, cresceu também a procura por imóveis e a tendência é que o déficit de moradia no país seja minimizado.
A alta nos preços dos imóveis é vista como natural por Pocetti, uma vez que mais pessoas têm acesso a esse produto, pelo aumento do poder de compra da população e crescimento da economia brasileira, além da farta oferta de crédito. “A questão é quando a alta dos preços ocorre em razão de movimentos especulativos. Não podemos nos esquecer da crise de créditos hipotecários subprime nos Estados Unidos, que deu origem à depressão econômica internacional de 2008/2009, uma das piores já registradas globalmente”, avalia o diretor da BDO.
Pocetti lembra que em território americano, o problema ocorreu pela conjugação de uma série de fatores, como a elevação exagerada nos preços dos imóveis, grande oferta de crédito barato e falta de prudência das instituições financeiras, que concediam empréstimos exigindo pouca ou nenhuma garantia.
Apesar de chamar a atenção para possíveis consequências da especulação imobiliária, ele considera que a situação brasileira é bem diferente da vista nos Estados Unidos pré-crise financeira. De acordo com Pocetti, mesmo com a grande oferta de crédito, as instituições financeiras brasileiras são muito exigentes com as garantias requeridas dos tomadores. Além disso, o país não tem a cultura das “hipotecas múltiplas”, e o crescimento do país parece ser capaz de dar sustentação à alta de preços.
“Mas nunca é demais alertar sobre o temor de que movimentos especulativos possam vir a provocar um eventual ‘estouro da bolha imobiliária’, o que certamente resultaria em grandes estragos em nossa economia. Portanto, fiquemos atentos às altas nos preços dos imóveis”, conclui o executivo.
Bate-papo
» Carlos Luiz - Diretor do Sinduscon
Qual o volume de empreendimentos a ser erguidos no RN em 2011? E quantos foram construídos no ano passado?
Não temos levantamentos sobre os empreendimentos que estão sendo construídos no estado, nem quantos foram nos anos anteriores, mas a nossa intenção é viabilizar isso para breve. Essa iniciativa será importante, porque se soubermos, por exemplo, quantos apartamentos estão sendo erguidos em determinado bairro de Natal, ficará bem mais fácil para as empresas fazerem um planejamento de onde deverá ser o próximo investimento.
Há o risco de estar sendo criada uma bolha imobiliária, com a grande quantidade de lançamentos vista nos últimos anos?
Não digo criar uma bolha, porque aqui no estado não há uma supervalorização dos imóveis e ainda existe um grande déficit de moradias. É bom deixar claro que, diferente do que muitos comentam, em Natal não são praticados preços mais elevados do que em outras capitais do Nordeste, como Fortaleza, João Pessoa e Recife.
Como o senhor avalia o atual momento do setor no estado?
Acredito que estamos vislumbrando um momento ímpar, pois ainda há um grande déficit de moradias e quando o crédito imobiliário foi aumentado, contando também com o programa Minha Casa, Minha Vida, inúmeras pessoas passaram a ter acesso. Dessa forma, aumentou bastante a quantidade de famílias que podem ter uma casa própria, ou mudar a sua realidade de moradia.
Ainda há espaço para o mercado potiguar absorver novos empreendimentos?
Sim, mas as empresas precisam maneirar nos preços. Algumas vêm de outros estados do país e estão praticando valores entre R$ 5 mil e R$ 7 mil por metro quadrado. Essas empresas não deverão atuar aqui por muito tempo, pois os valores estão fora da nossa realidade. Em Natal, o metro quadrado gira em torno de R$ 3 mil.
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